个人房贷变局:前三季余额仅增1.96万亿近腰斩 银行转型调结构

2017-12-30 19:34:35      点击:

在调控的背景下,银行的个人住房贷款亦受到了严控,房贷降杠杆大势所趋。央行数据显示,2017年前三季度,个人房贷余额21.1万亿,同比增长26.2%,2016年全年这一增速为35%;余额仅增加1.96万亿,2016年同期余额增加为3.63万亿。

房贷降杠杆

买房贷款难、房贷大幅下跌的背后,是中国宏观经济防范金融风险、抑制房地产泡沫的要求。

过去多年,房地产一直是商业银行的主流业务之一。“银行喜欢房地产行业,链条长,收益大,从1998到2017年,银行给房地产持续造血、输血。”一家大型国有银行内部人士说,该行广东分行现存8000亿贷款中,5000亿与房地产相关。

但房地产发展过猛,房价上涨太快,会造成泡沫,带来风险。民生证券指出,因2014年“930新政”,房地产市场迎来2015-2016年的大牛市,其间居民购房贷款余额同比增速从15%升至35%;个人购房杠杆率(个人购房贷款余额/GDP)从2011年的15%升至2016年的25%。

2016年,以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。

民生证券认为,2016年个人购房杠杆率上涨过快,存在结构性风险。

2016年底,房地产开启新一轮调控,货币政策转为稳健中性,居民房贷转为降杠杆。

前述银行人士说,2017年以来,央行、银监会不断要求银行降杠杆、防风险,房地产要去金融属性。其中,居民房贷降杠杆、收紧个人房贷成为重点。

实际上,央行2017年一直在对房贷进行调控。央行营管部主任周学东年初预计,个人房贷占新增贷款的比例2017年会下降到30%以内,相对于2016年45%左右的占比来说,将是明显下降。

周学东还透露,一二线热点城市的房贷结构问题尤其突出。从2017年1月开始,央行营管部在MPA评估中加入个人房贷增长这一因子,对北京地区全部银行严控个人房贷新增额占全部新增贷款的比重,并将全年调控目标确定为25%左右。

民生证券宏观固收组组长张瑜指出,在调控下,2017年个人房贷余额增速同比回落,第三季度末为21.1万亿,增速回落至25%;个人购房杠杆率维持在25%左右,开始企稳。

考虑到2018年房地产调控和货币政策基调不变,张瑜认为,房贷杠杆率会持续下滑。一方面,是银行主动控制个人房贷的发放节奏;另一方面,是居民购房需求在限购、限贷等政策打压下有所回落。

在房地产的开发贷方面,也可以看出房地产降杠杆的趋势,单纯的地产开发贷余额在下降。2016年12月末,地产开发贷款余额1.45万亿;截至2017年9月末,地产开发贷款余额1.4万亿。多家地产商表示,开发贷一般年初就确定了总额,银行到年底就很少放款了。

银行调结构

个人房贷受到严控,房地产去除泡沫化风险,让过去依赖房地产的商业银行开始考虑转型。

刘军指出,房地产的四限政策增加了整个交易的摩擦系数,让交易无法达成,让房地产资产冻结、去除金融属性,对银行来说,必须重构过去依赖房地产开发贷和个人房贷的盈利模式。

在中国住房政策转向租购并举之下,刘军认为对银行而言最大的机会是住房租赁,建行正在身体力行,把要买房、到建行变成要租房、到建行,要存房到建行。

据21世纪经济报道记者梳理,面对房企等机构房东和租户,建行推出了“CCB建融家园”融资租赁、租房平台、按居贷,不仅提供租房平台,还提供租赁金融产品。

其他商业银行对租赁领域的资金支持也明显提速。中信银行透露,未来三年,将为房企碧桂园提供300亿元长租住宅保障性基金,此外中信集团也将整合旗下中信银行、中信证券、中信信托等金融资源,为碧桂园提供综合化金融服务,双方合作产品将包括但不仅限于ABS、REITs等。

中国银行厦门分行则在2017年11月2日,与厦门市国土资源局合作,推进住房租赁市场建设;12月5日,工商银行广东省分行营业部将为广州市城市建设投资集团有限公司提供200亿元授信资金,支持建设公租房、廉租房、人才公寓等。

与此同时,房地产市场进入存量时代,绝大部分房企开始转型,由开发转向开发+运营,对银行而言,也要去匹配房企的新业务。

平安银行行长胡跃飞认为,过去十多年,住房的自住和投资需求集中爆发,造就了中国房地产业的黄金时期,这一时期,增量需求推动市场发展,各大房企的经营链相对简单,主要是把房子盖好和卖好。而当供给、需求达到阶段平衡点之时,市场进入了存量时代,经营链变成了生产+销售+运营,这给所有房企和金融机构带来了挑战,以及机遇。

所谓挑战,是持有一定重资产的房企,资源布局和财务模式都将发生改变,要更加善用金融手段;所谓机遇,是因为存量经营在我国还处于初级阶段,巨大的市场蛋糕将逐渐形成。

胡跃飞认为,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,不是缩小房地产的市场空间,而是在改变行业的价值创造模式,由单极思维转向多极思维,单元空间转向多元空间,存量经营的价值空间正在开启,有望改变未来市场的格局。

他透露,目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建,后期平安希望联合各大房企,推动多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度早日建立。


售前QQ客服
售后QQ客服